Покупать ли квартиру в 203 микрорайоне? Безопасно ли жить на намывных грунтах в зоне вечной мерзлоты?

Чтобы найти ответы на эти вопросы, журналисты News.Ykt.Ru пообщались с учеными и специалистами. Мы постарались собрать полную картину и восстановить историю строительства 202 и 203 микрорайонов в Якутске и узнали, какие планы у города по застройке намывных территорий.

«Застроим Зеленый луг — всем дадим квартиры!»

Курс расширения города за счет Зеленого луга был взят в конце 80-х и обусловлен кризисной ситуацией с жильем в столице республики. Вопрос надо было решать как можно быстрее. В августе 1987 года Советом министров РСФСР был утвержден новый генеральный план развития столицы до 2005 года. В разъяснении основных решений генплана в газете «Молодежь Якутии» от 17 ноября 1987 года главный архитектор проекта генплана столицы («Ленгипрогор») Л. Тарлер сообщил, что население Якутска в ближайшие два десятилетия (до 2005 года) должно вырасти почти вдвое — до 300 тысяч человек. И чтобы их разместить, городу требуется построить практически второй по размеру город. Для этого власти рассматривали различные варианты, вплоть до выхода на коренной берег и переноса аэродрома.

«В результате всех вышеуказанных работ и их рассмотрений было принято решение о территориальном развитии города за счет освоения Зеленого луга, дающее компактность городской застройке, столь важную для северного города, с одновременной реконструкцией существующих кварталов за счет сноса ветхой малоэтажной застройки и строительством на их месте благоустроенных многоэтажных зданий. При этом сохраняется историческое ядро города и его планировочная структура, которая органично развивается на новых территориях. В историческом ядре города создается заповедная зона памятников деревянного зодчества (между улицами Кирова, Попова, Аммосова и Чернышевского).

На территории Зеленого луга кроме строительства жилья предусматривается развитие общегородского центра и центров жилых районов с полным комплексом учреждений культурно-бытового обслуживания населения. В прибрежной зоне проектируются парк с пляжами, водными станциями, яхтклубом, бульвары и благоустроенные набережные. Предусматривается развитие мест для пригородного отдыха на прилегающих островах, соединенных с городом дамбой», — разъяснил читателям Тарлер.

В числе аргументов он также озвучил дешевизну гидронамыва, простоту поэтапного ввода жилья, надежность эксплуатации инженерных сетей и коммуникаций. По его словам, также в столице республики были намечены ввод нового водозабора выше по течению Лены, строительство новой ТЭЦ. Предусматривалась высокая степень благоустройства Якутска: асфальтирование проезжих частей, озеленение, систематическая уборка улиц и дворов. Для оздоровления воздушного бассейна города планировались закрытие мелких отопительных котельных, установка пылезолоулавливающих устройств, а для уменьшения загазованности автотранспорта хотели проложить троллейбусные линии.

Как пишет в своей исторической справке аналитик-исследователь Виталий Степанов, сторонниками освоения Зеленого луга был брошен клич «Застроим Зеленый луг — всем дадим квартиры!», что в конечном счете и сыграло свою роль в получении небольшого перевеса голосов трудовых коллективов за застройку. 52,8% участников общественного опроса высказались «за», 43,3% — против и 3,9% воздержались.

Зеленый луг — зеленый друг

Дискуссия в те годы была жаркой, вплоть до того, что люди выходили на пикеты в защиту Зеленого луга. Против застройки выступали экологи, ученые, общественность и старожилы. Приводим некоторые аргументы из той же газеты «Молодежь Якутии» от 17 ноября 1987 года.

Ю. Лабутин, кандидат биологических наук, заведующий лабораторией орнитологии Института биологии ЯФ СО АН СССР:

— Трудно представить, что на месте Зеленого луга со временем вырастут жилые кварталы города. Всегда он радовал нас. Зимой тысячи горожан устремляются сюда на лыжах: хорошая лыжня рядом с городом, так что и детишки не заблудятся. Весной жители города любуются обширным разводьем, где на плесах видны лишь вершины кустарников да противоположный, коренной берег Лены. А летом снова устремляются и стар, и млад подышать свежим чистейшим воздухом, послушать пение птиц, а их здесь очень много — и в траве, и в тальнике, просто походить по высокой траве. Где еще в городе найдешь такое раздолье? В стороне прилегающей к Якутску террасы ничего подобного нет. А пляжи! Ведь если приложить к их обустройству добрые руки, они по красоте своей не уступят болгарскому взморью. И горожане, от которых летом и сейчас нет отбоя на лугу, получат долговечный подарок, значение которого нельзя переоценить.

И вот эту красоту, созданную природой, которую при относительно небольшом приложении сил можно сделать национальным достоянием, хотят застроить жилыми кварталами. Я понимаю, в Японии, где нет свободной земли, берега отвоевывают у моря. Это необходимость. Но в Якутии, с ее тремя миллионами квадратных километров территории, зачастую неосвоенной, это представляется парадоксальным, сиюминутным, непродуманным.

Уничтожив Зеленый луг, город останется без уникального массива разнотравных лугов, будет зажат рекой и террасой. Центр его, несомненно, в зимнее время будет более загазованным, а летом — запыленным. Мы лишим природу возможности защищать нас за счет самовозобновления.

Меры по очистке и обеззараживанию воды у нас крайне недостаточны. До сих пор применяется только механическая очистка с последующим хлорированием. На участке реки, прилегающем к городу, по сравнению с другими участками Лены вода по качеству ниже. Каково же будет состояние реки, если мы приблизим к ней город? Справится ли она с возросшей нагрузкой? Не затормозятся ли естественные процессы самоочищения?

Н. Акишев, ветеран Великой Отечественной войны:

— По поводу застройки Зеленого луга я обращался в горисполком и получил вот такой канцелярский ответ за подписью Г.А. Пьянкова: «202 квартал по генеральному плану развития города — район перспективного экспериментального строительства».

Формальным экономическим подходом, без тревог и забот о сохранении окружающей среды, о будущем поколении, продиктовано бездумное решение превратить в экспериментальную строительную площадку, засыпать песком Зеленый луг — чудесное творение природы, о котором еще в 1854 году упоминал Гончаров в своей книге «Фрегат „Паллада“».

Зеленый луг был и остается самым любимым местом массового отдыха горожан, где всегда свежий воздух, напоенный влагой речной воды. Якутск дышит Зеленым лугом, это его легкие.

Да, город нужно строить. Вполне возможно, что луг — это как раз то место, где можно ускоренными темпами строительства решить остро стоящую перед городом жилищную проблему. Но при этом необходимо помнить, что экология сегодня — проблема мировая, а для Якутии, края вечной мерзлоты, — трижды сложная.

И. Поисеев, кандидат экономических наук:

— Кроме всего прочего, Зеленый луг — это благодатные сельскохозяйственные угодья. Ежегодно заливаемая пойма обладает благоприятными агроклиматическими условиями. Плодородные почвы во всем мире ценятся очень высоко. Недаром во многих странах нецелесообразное использование земель считается тяжким преступлением. Застройка их или занятие несельскохозяйственными отраслями допускается лишь в исключительных случаях, при этом выплачиваются огромные деньги в размере 200-300-кратной стоимости валовой продукции.

В советском земельном законодательстве также предусмотрена охрана природных земель. Так, в десятой и одиннадцатой статьях «Основ земельного законодательства Союза ССП и союзных республик» указано, что под застройку и в иное несельскохозяйственное использование предоставляются земли, непригодные для сельского хозяйства. При этом требуется снятие и хранение плодородного слоя почвы в целях использования его для рекультивации или повышения плодородия малопродуктивных угодий.

В проекте застройки поймы эти требования законодательства не учитываются. А ведь законы принимаются, чтобы их уважать и выполнять. С этой точки зрения застройка Зеленого луга — прямое преступление перед обществом, перед грядущими поколениями.

Позиция Института мерзлотоведения

Наряду с защитниками свое веское сомнение по поводу гидронамыва пойменных земель Зеленого луга выразил директор Института мерзлотоведения СО АН СССР, академик Павел Мельников. При этом институт был против этой идеи с самого начала, пояснил News.Ykt.Ru доктор технических наук, главный научный сотрудник лаборатории инженерной геокриологии Института мерзлотоведения Рудольф Чжан. По его словам, идея гидронамыва в Якутске возникла гораздо раньше. Первые проработки были сделаны еще в 60-е годы и базируются на результатах исследований, разработанных якутским филиалом красноярского ПромстройНИИпроекта, которым руководил Вячеслав Полещук.

«Почему мы были против? Потому что эта территория представляет собой очень сложную инженерно-геокриологическую картину: пойма сложена таликами, которые находятся под старицами и протоками. Там увалистый рельеф. Увалы являются мерзлыми, а понижения между ними — талыми. Мощность таликов достигала до 30 метров. И вот эту всю сложную мозаику засыпали. Как будут формироваться геокриологические условия? Что там будет происходить? Никто не знал», — рассказал Рудольф Владимирович.

До начала намывных работ и строительства в 202 квартале было принято решение провести предварительные научно-исследовательские работы, в которых приняли участие Институт мерзлотоведения и Якутский государственный проектный, научно-исследовательский институт строительства (далее ЯкутПНИИС). Так, в Якутске на Зеленом лугу была сооружена небольшая экспериментальная площадка. Для того чтобы проследить и посмотреть, как проходят процессы формирования грунта, на этой площадке специально намыли территорию, пробурили скважины, построили крупнопанельный дом и установили деформационные марки.

«Эти исследования на небольшой площади показывали, что намывной песок с одной стороны хорошо отдает воду, — продолжает Рудольф Чжан. — Его верхние слои, до 5-6 метров, практически бывают сухими, а атмосферные осадки хорошо просачиваются и уходят. Вместе с тем, как показали исследования, намывные толщи оказались хорошим теплоизолятором и не пропускали холод. Они как бы законсервировали все это дело. Когда не было намывов и была естественная поверхность, то она спокойно промерзала там, где выступала из воды. К тому же все эти старицы, протоки были связаны с рекой Леной и при поднятии уровня воды, проникая к ним, явились мощным источником тепла. Соответственно, пошли процессы деградации мерзлоты. Бывшие мерзлые грунты стали оттаивать».

Собеседник отметил, что, несмотря на неоднозначные результаты эксперимента, будущий 202 микрорайон решили намывать в волевом порядке, так как проект был экономически выгоден. Город срочно нуждался в «квадратах», а строители искали площадки, где не нужно было бы тратиться на расселение.

В 1985-1987 годах на намывных песках опять же в порядке эксперимента построили несколько КПД серии 1-464ВМ на стоечно-плиточных фундаментах. Проще говоря, сваи зданий ставили на плиты. Этот принцип строительства предусматривает сохранение грунтовых оснований в мерзлом состоянии. 

«Эти плиты — сваи-стойки — заложили на глубину до 4 метров, что является глубиной сезонного промерзания и протаивания. Когда здание начали эксплуатировать, пошли негативные техногенные явления: прорывы труб и течь. Под домом хлестала горячая вода, температура которой доходила чуть ли не до 30 градусов. Температура грунтов из-за такого воздействия повышалась до высоких положительных значений. Тем не менее в тех местах здания, которые попадали на увалы — промороженные участки, — были отрицательные температуры, в других — положительные. Самое страшное получалось тогда, когда здание попадало в разные мерзлотные условия. В частности, знаменитый накренившийся 19 корпус попал в подобные условия: одной стороной дом стоит на мерзлых грунтах, а основная его часть попала в старицу с талыми грунтами. Вот такая штука с ним и произошла», — отметил он.

О текущей ситуации с накренившимся домом

Напомним, о чрезвычайной ситуации в многоквартирном доме №19 в 202 микрорайоне, который накренился на 42 сантиметра, стало известно в конце прошлого года. Администрация Якутска приняла решение о проведении восстановительных работ. В конце января текущего года сваи здания укрепили металлоконструкцией. Сегодня, спустя полгода, о причинах крена никто не говорит. Изучение грунта все еще продолжается. Есть только предположения.

«Сегодня наше предположение и экспертов заключается в том, что здесь находится старое русло реки, которое было подсыпано. Грунты были плюсовые, и, соответственно, они дали подвижку сваям. В случае необходимости будет установлено самоохлаждающееся устройство. Пока нет соответствующих заключений, говорить об этом рано», — сообщил первый заместитель главы Якутска Владимир Федоров.

Свое видение одного и того же материала имеют и в ЯкутПНИИС. В Институте строительства, проанализировав документы, пришли к выводу, что основной растепляющий эффект оказывает коллектор. На месте узла ввода часто происходила течь из канализации, и именно в этом районе наблюдается наибольшая деформация.

Вместе с тем неизвестно и влияние крена на несущую способность здания.

«Конечно, для такого высокого здания этот крен не должен быть таким существенным, — подчеркнул заведующий кафедрой промышленного и гражданского строительства Инженерно-технического института СВФУ Федор Посельский. — Дом сложен из панелей, и одно дело, когда все панели закреплены так, как должно быть по проекту и нормам. Когда мы ходили по чердачному перекрытию, мы увидели, что закладные детали уложены абсолютно не по проекту. Все еле держится, и при таком раскладе риск, конечно, есть. Каждый дом, каждую квартиру проверить невозможно: во-первых, все закрыто; во-вторых, многие жильцы, понятное дело, не пускают в свои квартиры. Поэтому в каком состоянии находятся другие закладные детали, никто вам не скажет.

Нагонять страсти, что дом обрушится, конечно, не нужно. Но тревожные моменты все же есть. В данной ситуации дом также попадает в сейсмоопасную зону. Даже при 6 баллах дом с креном и с такими деформациями вряд ли может гарантировать устойчивость. То есть в проектировании и расчете всегда есть какая-то доля риска, и она в данном здании чуть больше, чем в остальных домах. С другой стороны, я все время это говорю, по результатам наших анализов аварий зданий в Якутске, очень большую потенциальную опасность представляют дома с низким проветриваемым подпольем. Их очень много, особенно по проспекту Ленина».

Отметим, что в СВФУ и ЯкутПНИИС предположили, что 19-й корпус в 202 микрорайоне изначально был построен с нарушениями и крен развивался в период эксплуатации. Остановился он или продолжается — еще не установлено. Возможно, грунты дошли до предела своей деформации. В целом, как говорят специалисты, в 202-м массовых деформаций зданий нет. Однако трещины есть в аналогичных домах 112 серии, в 17 и 18 корпусах.

Мнение ЯкутПНИИС

Возвращаясь к истории освоения намывных территорий в Якутске, а точнее в 202 микрорайоне, утверждать, что исследования были недостаточными и являются сегодня причиной всех бед, ошибочно, считают в ЯкутПНИИС. По словам генерального директора Института строительства Ольги Матвеевой, намывать 202 квартал начали только после того, как была отработана техника намыва, был проделан большой массив исследований, мониторинга на экспериментальном полигоне. Все эти наблюдения — деформационные характеристики, процессы оседания и уплотнения грунтов и т.д. — описаны в более 10 томах научно-исследовательских работ. По этим опытам был разработан нормативный документ в рамках Минвостокстроя СССР. Результаты натурных экспериментов прошли через Госстрой СССР и рассматривались экспертами на высоком уровне.

«То, что в некоторых статьях говорят о том, что было недостаточно изучено, — это просто неправда. Потому что есть достаточно большие фактические, исследовательские, экспериментальные и мониторинговые данные.

Когда начали ставить первые экспериментальные дома в 202 микрорайоне, они все были оснащены датчиками, геодезическими маяками и деформационными марками. В основном это были КПД 464-й серии, после, в 1986-1987 годах, появились дома 112 серии. Наблюдения там велись до 1996 года. Потом началась перестройка, и все работы, связанные с мониторингом, были прекращены из-за отсутствия финансирования. У города не было денег на это.

В начале 2000-х начались разговоры о застройке 203 квартала. Тогда к нам обратились с предложением, чтобы мы проанализировали состояние 202 квартала и выдали рекомендации по 203-му. По результатам этих анализов мы определили, что в 202-м идут деформации, но очень равномерные. Деформации появились за счет того, что уплотняется весь процесс намывного грунта. При этом во всех зданиях, которые были построены с сохранением вечной мерзлоты и с проветриваемым подпольем, граница вечномерзлых грунтов практически осталась неизменной. То есть там не было провальных деформаций. В тех случаях, где были прорывы коммуникаций, это у нас детский садик и школа, горячая течь прошла как ножом по маслу. Прошла локально, не изменяя остальные участки», — рассказала Матвеева.

Рекомендации ЯкутПНИИС были таковы: застраивать 203 микрорайон по первому принципу с учетом охлаждения оснований, то есть на сваях. И здесь начались споры, уточнила Ольга Иннокентьевна. Оппонентом выступил Институт мерзлотоведения. Исследования, которые у них заказал застройщик и проектировщик — строительная компания «РДР Групп», показали, что строить новый квартал следует по второму принципу с использованием грунтов в талом состоянии. Как ранее сообщил старший научный сотрудник Института мерзлотоведения Рудольф Чжан, установленные ими скважины вскрывали только талые грунты. И тогда «РДР Групп» стала массово проектировать объекты с подвальными помещениями. Как утверждают в ЯкутПНИИС, из-за этого сейчас в 203 микрорайоне складывается непростая ситуация, дома начали деформироваться.

«Отапливаемые подвальные помещения непосредственно влияют на подстилающие грунты. Эти помещения заглубили в намытый массив на 5-6 метров, а то и больше. Получается, что фундамент лежит практически не на намытом грунте, а на небольшой его толще, под которой идет прямой контакт с подстилающими грунтами. Там может появиться протайка. При дальнейшей эксплуатации зданий могут появиться деформации», — отметила генеральный директор ЯкутПНИИС Ольга Матвеева.

По ее словам, под подвалами оставшийся слой намытого грунта составляет только 1 метр. Сегодня деформации в грунтах и несущих конструкциях зданий есть уже в двух домах. Усугубляет ситуацию и то, что застройщики отходят от проектных решений. Изначально они проектируют, что в подвальных помещениях максимальная температура будет составлять максимум 5 градусов, а не деле — доходит чуть ли не до 30. Помещения оборудованы под офисы и магазины с большими холодильниками, которые тоже выделяют тепло. В ЯкутПНИИС говорят о необходимости мероприятий по охлаждению грунтов. На данный момент в 203 микрорайоне из 27 домов охлаждающие системы проведены только в трех.

Сегодня официальным мониторингом в 202 и 203 микрорайонах никто не занимается. Как было сказано ранее, наблюдения прекратились в 1996 году. Нет средств. Каждый подрядчик, в свою очередь, ведет строительный контроль и, когда сдает объект, выдает информацию о температурном состоянии грунтов и равномерности деформаций по объекту. На этом все. Не отслеживает все эти процессы и управляющая компания, поскольку не имеет полномочий.

Ученые говорят: наблюдения и исследования необходимы, по крайней мере первые 5 лет ежегодно. Проводить мониторинг нужно не для того, чтобы решить, спасать или не спасать эти микрорайоны, а для того, чтобы в конечном итоге разработать нормативный документ, понять, как дальше проектировать и строить на намывных грунтах. С этой целью ученые Института мерзлотоведения и ЯкутПНИИС, отбросив конфронтации, разработали программу по мониторингу, прорабатывают предложения по разработке госпрограммы по развитию науки в Якутии, но пока продвижения в этих делах нет.

Покупать ли квартиру в «самом современном микрорайоне Якутска»? Безопасно ли там жить? Ответов и гарантий так никто и не дал. Научные толкования, как оказалось, сильно расходятся.

Планы города

Тем временем город планирует расширяться до 208 квартала. В отличие от 202-го и 203-го, в следующих микрорайонах будет меньше жилых домов, зато больше административных и общественных объектов. Руководство столицы и республики намерено туда переехать. О проекте генерального плана развития Якутска до 2035 года News.Ykt.Ru рассказали в управлении архитектуры и градостроительной политики города.

«Проект генплана еще не утвержден. К сожалению, корректировки, которые были внесены еще в 2016 году, получили отрицательное заключение в министерстве экономического развития РФ. Глобальной политикой генплана являлось изыскание новых земельных участков, занятых лесным фондом. Городу не хватает земель для льготной категории граждан. Именно этот пункт генплана не прошел согласование в Минэкономики. Они просят веские аргументы. Сейчас разработчиками отрабатываются все замечания», — уточнили в управлении.

Что касается планов по застройке намывных территорий, то они не претерпели изменений и перешли из старого генплана, который был утвержден еще в 2005 году, продолжили в управлении. После утверждения нового проекта генерального плана города на федеральном уровне последуют публичные слушания, и только по их итогам Городская дума должна утвердить проект. В мэрии не исключают, что горожане внесут коррективы и, быть может, вовсе потребуют отказаться от будущих планов.

Автор: Марианна Кутукова

Источник: news.ykt.ru